美国房贷计算器 2026
免费中文房贷月供计算工具 — 输入房屋价格、首付比例和贷款利率，即可查看每月还款明细（本金、利息、房产税、保险、PMI），支持15年/30年贷款对比、额外还款模拟和完整还款计划表。数据参考 Freddie Mac PMMS 及 CFPB购房指南。
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免责声明：本计算器仅供教育和参考之用，不构成贷款建议或专业财务意见。计算结果为简化估算，实际月供可能因贷款机构、信用评分、贷款类型（FHA/VA/Jumbo等）、地方税率等因素而异。房产税和保险为基于全国平均值的估算，请以当地实际税率和保险报价为准。建议在做出购房决策前咨询持牌的贷款经纪人(Mortgage Broker)或房地产律师。
美国房贷怎么算？2026年完整指南
月供计算公式详解
美国房贷月供中的本金和利息部分使用等额本息（Fixed-Rate Amortization）公式计算：
M = P × [r(1+r)n] / [(1+r)n - 1]
其中 M = 每月还款额，P = 贷款本金，r = 月利率（年利率÷12），n = 总还款月数（年限×12）。
举例：房价$500,000，首付20%（$100,000），贷款$400,000，年利率6.75%，30年期。 月利率 = 6.75% ÷ 12 = 0.5625%，总还款月数 = 360。 月供P&I = $400,000 × [0.005625 × (1.005625)360] / [(1.005625)360 - 1] ≈ $2,594。 加上房产税（$458/月）和保险（$146/月），总月供约 $3,198。
不同房价的月供参考表（6.75%利率，30年，20%首付）
以下为2026年典型利率6.75%、30年固定、首付20%、含房产税(1.1%)和保险(0.35%)的月供估算：
| 房价 | 贷款额 | P&I/月 | 总月供(约) |
|---|---|---|---|
| $300,000 | $240,000 | $1,557 | $1,919 |
| $500,000 | $400,000 | $2,594 | $3,198 |
| $750,000 | $600,000 | $3,892 | $4,798 |
| $1,000,000 | $800,000 | $5,189 | $6,397 |
*以上数据为使用本计算器的近似估算，实际金额请输入具体参数计算。
如何减少房贷总利息？
美国房贷的总利息支出可以通过以下策略显著减少：
- 选择15年期贷款 — 虽然月供更高，但总利息通常减少55%–60%。以$400,000贷款为例，30年比15年多付约$310,000利息。
- 额外还款 — 每月额外还$200–$500可以大幅缩短还款期。额外还款直接抵减本金，后续利息随之减少（复利效应）。
- 提高首付比例 — 首付越高，贷款本金越少，同时可免除PMI（首付≥20%）。PMI每年费用约为贷款额的0.5%。
- 争取更低利率 — 提高信用评分（740+可获最优利率）、向多家贷款机构询价（至少3家）、考虑支付点数(Points)换取更低利率。
- 利率下降时再融资 — 当市场利率比现有利率低至少0.75%–1%时，再融资(Refinance)通常值得考虑，但需计算过户费用的回收周期。
美国房贷月供的构成：PITI详解
美国房贷月供通常由四部分组成，简称PITI：
- P (Principal，本金) — 偿还贷款本金的部分。在贷款初期占比很小，随着时间推移逐渐增加。
- I (Interest，利息) — 支付给贷款方的利息。在贷款初期占月供的绝大部分，逐月递减。
- T (Taxes，房产税) — 地方房产税，全国平均约1.1%。通常由贷款服务商通过托管账户(Escrow)代缴。
- I (Insurance，保险) — 房屋保险(Homeowners Insurance)，保护房屋免受火灾、自然灾害等损失。全国平均约为房价的0.35%/年。
如果首付不足20%，还需额外缴纳PMI（私人抵押贷款保险），费率约为贷款余额的0.3%–1.5%/年。贷款余额降至房价80%以下后可申请取消。更多信息请参考 CFPB关于PMI的说明和 IRS房贷利息抵扣(Topic 505)。
常见问题
美国买房月供怎么算？
美国房贷月供由四部分组成，合称PITI：本金(Principal)、利息(Interest)、房产税(Property Tax)和房屋保险(Insurance)。其中本金和利息通过等额本息公式计算：M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1]，其中P为贷款金额、r为月利率、n为总还款月数。例如贷款$400,000、利率6.75%、30年期，月供本金+利息约为$2,594，加上房产税和保险后总月供约$3,200。使用上方计算器可获得精确数字。
首付20%和10%差多少？
首付比例直接影响贷款金额和是否需要缴纳PMI(Private Mortgage Insurance，私人抵押贷款保险)。以$500,000房价为例：首付20%($100,000)贷款$400,000，无需PMI；首付10%($50,000)贷款$450,000，每月需额外缴纳约$188的PMI(按贷款额0.5%/年计算)。10%首付的月供比20%高出约$500/月(含PMI)。不过首付10%可以留更多现金用于应急基金或投资。PMI通常在贷款余额降至房价80%以下后可申请取消。
15年和30年房贷哪个好？
15年和30年各有优劣，取决于个人财务状况。15年期的优势：总利息通常减少55%–60%（例如$400,000贷款、6.75%利率，15年总利息约$224,000 vs 30年约$534,000，节省$310,000），且通常能获得更低利率。30年期的优势：月供更低（约少35%–40%），现金流更灵活，多余资金可投资其他渠道（如股市长期平均回报8%–10%）。建议：如果月供占税前收入比例可控制在25%以下，15年是更好的选择；否则30年固定加额外还款是折中方案。
现在美国房贷利率是多少？
美国房贷利率每日浮动，受美联储联邦基金利率、国债收益率、通胀预期等因素影响。截至2026年初，30年固定利率大约在6.5%–7.0%之间，15年固定利率约为5.75%–6.25%。具体利率因借款人信用评分(FICO Score)、首付比例、贷款金额等因素而异。信用评分740+通常可获得最优利率。建议查看Freddie Mac每周公布的PMMS(Primary Mortgage Market Survey)了解最新趋势，并向多家贷款机构(至少3家)询价比较。
额外还款能省多少利息？
额外还款效果显著。以$400,000贷款、6.75%利率、30年期为例：每月额外还$200，可提前4年7个月还清，节省约$82,000利息；每月额外还$500，可提前9年4个月还清，节省约$173,000利息。额外还款的好处是直接减少本金余额，后续产生的利息相应减少（复利效应）。最佳策略是在年初或拿到年终奖时做一次性额外还款。注意：确保贷款合同无提前还款罚金(Prepayment Penalty)，大多数传统贷款没有此限制。
美国房产税怎么算？
美国房产税(Property Tax)由地方政府征收，税率因州和县而异。全国平均有效税率约为1.1%。税额 = 房屋评估值(Assessed Value) × 当地税率。例如评估值$500,000、税率1.1%，年房产税为$5,500（月均$458）。税率较高的州：新泽西(2.47%)、伊利诺伊(2.23%)、德州(1.80%)；较低的州：夏威夷(0.28%)、阿拉巴马(0.41%)、科罗拉多(0.51%)。注意：房屋评估值不一定等于市场价，有些州每年重评估，有些州数年评估一次。房产税可在联邦个人所得税中逐项扣除，但SALT上限为$10,000。
什么是PMI？什么时候可以取消？
PMI(Private Mortgage Insurance，私人抵押贷款保险)是首付低于20%时贷款机构要求购买的保险，保护的是贷款方而非借款人。PMI费率通常为贷款余额的0.3%–1.5%/年，取决于信用评分和首付比例。取消条件：根据《房主保护法》(Homeowners Protection Act)，当贷款余额降至房屋原始价值的80%时，可向贷款服务商书面申请取消PMI；降至78%时，服务商必须自动取消。也可通过重新评估(reappraisal)证明房价上涨导致LTV已低于80%来申请提前取消。避免PMI的方法：存够20%首付、使用80-10-10组合贷款、或选择Lender-Paid PMI(接受稍高利率)。
房贷月供占收入多少合适？
美国金融行业常用28/36法则：住房总支出(PITI，即本金+利息+房产税+保险)不应超过税前月收入的28%，所有债务还款(房贷+车贷+学贷+信用卡最低还款)不应超过36%。例如家庭税前月收入$12,000，月供上限为$3,360。贷款机构审批时一般要求DTI(Debt-to-Income)不超过43%–45%，但获批不代表负担得起。保守建议：总住房支出控制在税后收入的25%以内，为退休储蓄、应急基金和生活品质留出空间。CFPB(消费者金融保护局)提供免费的住房负担能力评估工具：consumerfinance.gov。