DTI债务收入比计算器 2026
免费中文DTI计算工具 — 输入税前月收入和每月债务还款额，一键计算前端DTI（Housing Ratio）和后端DTI（Total DTI）。包含Conventional、FHA、VA、Jumbo四种贷款类型的DTI上限对比和资格评估，最大可负担月供计算，收入分配可视化，以及个性化降低DTI策略建议。贷款机构审批房贷时，DTI是决定你能借多少钱的核心指标。
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免责声明：本计算器仅供教育和参考之用，不构成贷款建议或专业财务意见。实际DTI计算和贷款审批标准因贷款机构、贷款产品和个人信用状况而异。贷款机构可能使用不同的收入验证标准和补偿因素。请在正式申请房贷前咨询持牌的贷款经纪人（Licensed Mortgage Loan Originator）获取专业评估。
DTI债务收入比完全指南：贷款审批的关键数字
什么是DTI？为什么贷款机构如此看重它？
DTI（Debt-to-Income Ratio，债务收入比）是你每月固定债务还款总额占税前月收入的百分比。它直接反映你的还款能力——DTI越低，说明你有更多的收入"余量"来承担新的房贷还款，违约风险越低。
假设你的税前月收入为$10,000，每月固定债务还款为$3,500（包括房贷、车贷、学生贷款等），你的DTI就是 $3,500 / $10,000 =35%。贷款机构会将这个数字与他们的上限标准对比，决定是否批准你的贷款申请。
对于华人科技从业者来说，DTI尤其重要，因为很多人的收入中包含较高比例的RSU和奖金，而这些收入的计入方式与基本工资不同，直接影响DTI的计算结果。
前端DTI vs 后端DTI
贷款机构会计算两个DTI数字：
| 类型 | 英文名 | 包含项目 | 常见上限 |
|---|---|---|---|
| 前端DTI | Housing Ratio / Front-end | 房贷本息 + 房产税 + 房屋保险 + HOA + PMI | 28-33% |
| 后端DTI | Total DTI / Back-end | 前端所有项目 + 车贷 + 学生贷款 + 信用卡 + 个人贷款 + 子女抚养费等 | 36-50% |
后端DTI是贷款审批的主要参考指标，但前端DTI也很重要，特别是FHA贷款会严格审核前端DTI。
各类贷款的DTI上限对比
| 贷款类型 | 前端DTI上限 | 后端DTI标准 | 后端DTI上限（有补偿因素） | 关键补偿因素 |
|---|---|---|---|---|
| Conventional | 28-33% | 45% | 50% | FICO 720+、12个月储备金 |
| FHA | 31% | 43% | 57% | AUS自动审批、FICO 620+ |
| VA | 无硬性上限 | 41%（指导线） | 无硬性上限 | 残余收入（Residual Income）达标 |
| Jumbo | 28% | 43% | 43% | 贷款机构自定，通常更严格 |
贷款机构如何计算你的收入
贷款机构使用税前总收入（Gross Income）来计算DTI，但不同收入类型的计入方式差异很大：
| 收入类型 | 计入方式 | 关键要求 |
|---|---|---|
| W-2基本工资 | 最近Pay Stub月薪 | 最直接 |
| 奖金/佣金 | 2年平均值 / 24个月 | 需2年历史记录 |
| RSU/股票 | 2年vesting平均值 / 24 | 2年vesting历史、上市公司 |
| 加班费 | 2年平均值 / 24个月 | 需2年连续加班历史 |
| 租金收入 | 净租金 x 75% | 扣除25%空置率/维修 |
| 自雇收入（1099） | 2年Schedule C净利润平均 | 加回折旧和摊销 |
哪些债务计入DTI，哪些不计入？
计入DTI的债务
- 房贷/房租月供
- 车贷月供
- 学生贷款月还款额
- 信用卡最低还款额
- 个人贷款月供
- 子女抚养费/赡养费
- 联名贷款还款额
- HELOC还款额
不计入DTI的项目
- 水电费、手机费
- Netflix/Spotify等订阅
- 车险、医疗保险费
- 食品杂货
- 联邦/州所得税
- 401(k)/IRA扣款
- 日托/育儿费用
- 健身房会费
*简单记忆：信用报告上有月还款额的才算入DTI。
DTI对房贷资格的实际影响
来看一个具体例子：张先生是一位科技公司软件工程师，家庭月收入$15,000（含基本工资$12,000 + RSU月均$3,000）。
| 场景 | 月债务还款 | 后端DTI | 贷款资格 |
|---|---|---|---|
| 理想状态 | $5,000 | 33% | 所有贷款类型均可 |
| 可接受 | $6,500 | 43% | Conventional可能需补偿因素 |
| 勉强通过 | $7,500 | 50% | 仅FHA或VA可能批准 |
| 超出范围 | $8,500 | 57% | 基本无法获得常规贷款 |
7个降低DTI的实操策略
- 还清信用卡余额：信用卡最低还款额直接计入DTI。还清$5,000余额可以减少约$150-200/月的DTI分子，效果立竿见影。
- 还清即将到期的分期贷款：如果车贷只剩10个月以内还款，部分Conventional贷款机构可以不计入DTI。考虑提前一次性还清。
- 切换学生贷款到IDR计划：Income-Driven Repayment可以大幅降低月还款额。$80,000学生贷款的标准还款可能$800/月，IDR可能只有$300/月。
- 增加共同借款人：配偶的收入可以加入贷款申请，但配偶的债务也会被计入。确保净效果是降低DTI。
- 增加首付降低贷款金额：更大的首付意味着更小的贷款额、更低的月供，直接降低前端DTI。
- 选择更长贷款期限：30年固定 vs 15年固定，月供差距可达40%。虽然总利息更多，但DTI更低。
- 确保所有合格收入被计入：整理好2年的奖金、RSU vesting记录、加班费文件。很多人因为文件不全导致合格收入被低估。
DTI vs 信用分数：两者如何共同决定贷款结果
很多购房者误以为只要信用分数够高就能获批贷款。实际上，信用分数和DTI扮演不同角色：
| 维度 | 信用分数 (FICO) | DTI比率 |
|---|---|---|
| 决定什么 | 能否获批 + 利率高低 | 能借多少钱 |
| 优秀标准 | 740+ | 后端 < 36% |
| 最低门槛 | 620 (Conventional) / 580 (FHA) | 因贷款类型而异 |
| 互为补偿 | 高分可接受更高DTI | 低DTI可弥补中等信用分 |
最佳组合：FICO 740+、后端DTI低于36%、12个月以上储备金——这会让你获得最优利率、最大贷款额度和最大审批灵活度。
常见问题
什么是DTI（债务收入比）？为什么贷款机构这么看重它？
DTI（Debt-to-Income Ratio，债务收入比）是你每月固定债务还款总额占税前月收入的百分比。它是贷款机构评估你还款能力的核心指标之一。DTI越低，说明你每月有更多"余量"来承担新的贷款还款，贷款机构认为你的违约风险更低。例如，月收入$10,000、月还款$3,500，你的DTI就是35%。大多数Conventional贷款要求DTI不超过45-50%，FHA贷款可以放宽到57%。
前端DTI（Front-end DTI）和后端DTI（Back-end DTI）有什么区别？
前端DTI（又称Housing Ratio）只计算住房相关支出占收入的比例，包括房贷本息（P&I）、房产税、房屋保险、HOA和PMI（即PITI+HOA+PMI）。后端DTI（又称Total DTI）则包括所有月度债务还款，即住房支出+车贷+学生贷款+信用卡最低还款+个人贷款+子女抚养费等。贷款机构主要关注后端DTI，但Conventional贷款通常要求前端DTI不超过28-33%。FHA贷款前端上限约31%，后端上限43-57%。
各类贷款的DTI上限分别是多少？
Conventional贷款（Fannie Mae/Freddie Mac）：后端DTI上限通常45%，DU自动审批系统可接受最高50%（需强补偿因素如高信用分、大额储备金）。FHA贷款：前端31%/后端43%为标准，但手动审批可放宽到前端40%/后端50%，AUS自动审批甚至可达57%。VA贷款：没有硬性DTI上限，41%为审批指导线，超过41%需要残余收入（Residual Income）达标。Jumbo贷款：通常后端DTI上限43%，要求更严格，补偿因素空间更小。
贷款机构如何计算我的收入？
贷款机构使用税前总收入（Gross Income）。W-2工资直接取每月底薪。奖金和佣金通常需要2年历史记录，取2年平均值并除以24个月。RSU/股票收入需要2年vesting历史，取2年平均值，且公司需仍为上市公司。自雇收入取2年Schedule C/K-1净利润平均值。租金收入取净租金的75%（扣除空置率）。兼职/Part-time收入需有2年历史。注意：加班费（Overtime）也需要2年历史记录才会被计入。
DTI计算中，哪些债务算、哪些不算？
算入DTI的债务（出现在信用报告上的月还款额）：房贷/房租、车贷、学生贷款（IBR计划取实际还款额；如果报告上显示$0，FHA用余额的0.5%/12，Conventional用余额的1%/12）、信用卡最低还款额、个人贷款、子女抚养费/赡养费（法院裁定）、联名贷款的还款额。不算入DTI的：水电费、手机费、Netflix等订阅、保险费（车险/医保，但房屋保险算在前端DTI中）、食品杂货、联邦/州税、401(k)扣款、日托费。简单记忆："信用报告上有月还款额的才算"。
学生贷款在DTI计算中怎么处理？
学生贷款在DTI计算中有特殊规则。如果你在IDR（收入驱动还款）计划中且信用报告上显示实际还款额，Conventional贷款可用该实际金额。但如果还款额显示为$0（如在SAVE计划或宽限期），Conventional贷款会用余额的0.5%或1%（取决于承销商），FHA贷款则用余额的0.5%作为月还款额。例如$50,000学生贷款余额，若报告上显示$0，FHA会按$250/月计入DTI，Conventional按$250-$500/月计入。这对高学贷余额的借款人影响巨大。VA贷款可用$0如果正式在IDR且文件齐全。
RSU/股票收入可以用来计算DTI吗？
可以，但条件严格。Fannie Mae和Freddie Mac从2023年起接受RSU作为合格收入来源，但需满足以下条件：(1) 必须有连续2年的RSU vesting历史记录；(2) 公司必须是上市公司（OTC市场不算）；(3) 取2年vesting收入平均值（或3年如果波动大）；(4) 需要提供股票计划文件（Award Letter）、vesting schedule和2年W-2/税表。如果你的RSU是入职第一年，通常不能用来计算DTI。对于科技行业工作者，RSU往往占TC的30-60%，能否计入RSU对DTI和贷款资格影响巨大。建议与Loan Officer提前确认。
自雇人士（1099）的DTI怎么算？
自雇人士的DTI计算比W-2员工复杂得多。贷款机构使用你2年联邦税表（1040）上的净利润（Schedule C的Line 31，或K-1收入），而不是总营收。计算方式：取2年净利润平均值，加回折旧和摊销（非现金支出），然后除以24个月。如果第二年收入比第一年下降超过20%，许多贷款机构会只用较低的那一年。此外，你能抵扣的商业费用越多、缴的税越少，但同时你在贷款机构眼中的“收入”也越低——这是一个常见的两难困境。建议自雇人士在申请贷款前1-2年减少税务抵扣以提高纸面收入。
如何降低DTI以获得贷款资格？
降低DTI有两个方向：减少债务或增加收入。减少债务的快速策略：(1) 还清或大幅偿还信用卡（最低还款额计入DTI）；(2) 还清车贷（如果只剩10个月以内的还款，部分贷款机构可以不计入）；(3) 将学生贷款切换到IDR计划降低月还款额；(4) 关闭不必要的分期贷款。增加收入的策略：(5) 提供奖金/加班费的2年历史记录；(6) 提供RSU vesting记录；(7) 增加共同借款人（配偶或父母）的收入。其他策略：(8) 增加首付比例减少贷款金额；(9) 选择FHA贷款（DTI上限更高）；(10) 找一个接受Non-QM贷款的贷款机构（如Bank Statement Loan）。
DTI和信用分数哪个更重要？两者如何共同影响贷款审批？
两者都非常重要，但作用不同。信用分数（FICO Score）决定你能否获得贷款和利率水平——分数越高，利率越低。DTI决定你能借多少——DTI越低，贷款额度越高。两者互为补偿因素：如果你的信用分数很高（760+），贷款机构可能接受更高的DTI（如50%）；反之，如果DTI偏高但信用分数优秀、储备金充足，也可能获批。Conventional贷款中，DU系统会综合评估信用分数、DTI、LTV（贷款价值比）、储备金等多个因素。最佳组合是：信用分数740+、后端DTI低于36%——这会让你获得最优利率和最大灵活度。