美国买房过户费计算器 2026
免费中文Closing Costs计算工具 — 输入房价、首付和所在州，即可分别计算买方或卖方的全部过户费用。支持Conventional/FHA/VA贷款对比、逐项费用可编辑、各州转让税对比、预付项目详解。数据参考 CFPB Closing Disclosure指南 及 HUD RESPA规定。
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免责声明：本计算器仅供教育和参考之用，不构成法律、财务或房地产建议。计算结果为基于各州典型费率的简化估算，实际过户费用因贷款机构、产权公司、具体地区（县/市）税率、贷款条款等因素而异。部分州和地区有额外的城市转让税或特殊费用未完全涵盖。请以贷款方提供的Loan Estimate和Closing Disclosure为准。建议在做出购房决策前咨询持牌的房地产律师和贷款经纪人。
美国买房过户费（Closing Costs）完整指南
什么是Closing Costs？
Closing Costs（过户费/结算费）是美国房产交易过程中，在过户 （Closing）当天需要支付的各种费用总称。它涵盖了将房屋所有权从卖方转移到买方所需的所有法律、行政和金融成本。
按照惯例，买方的过户费通常为房价的2%-5%（不含首付），而卖方的过户费通常为房价的6%-10%（主要是经纪人佣金5%-6%）。过户费是许多首次购房者容易忽略的一笔大开支 ——例如购买$600,000的房子，买方可能需要在首付之外再准备$12,000-$30,000的过户费。
买方过户费详解
买方的Closing Costs可以分为四大类：
1. 贷款相关费用 (Loan Costs)
- 贷款发起费 (Origination Fee) — 贷款方收取的手续费，通常为贷款额的0.5%-1%。可通过比价和协商降低。
- 房屋评估费 (Appraisal Fee) — $300-$600，由贷款方指定的独立评估师确定房屋市场价值。
- 信用报告费 (Credit Report Fee) — $25-$50，拉取借款人的信用报告。
- 洪水认证费 (Flood Certification) — $15-$25，确认房屋是否在洪水区。
- FHA前期保费 / VA资金费 — FHA贷款收取贷款额1.75%的Upfront MIP；VA贷款收取1.4%-2.3%的Funding Fee。
2. 产权与律师费 (Title & Legal)
- 产权搜索与保险 (Title Search & Insurance) — $500-$3,500。产权搜索确认房屋无产权纠纷，产权保险保护贷款方和买方免受产权缺陷损失。
- 律师费 (Attorney Fee) — $500-$4,000。纽约、新泽西、麻省等州强制要求律师参与过户；其他州为可选。
3. 政府费用 (Government Fees)
- 登记费 (Recording Fee) — $50-$250，将产权转让文件登记在县政府记录中。
- 转让税 (Transfer Tax) — 各州差异巨大，德州和亚利桑那无转让税，纽约州部分地区可达2%+。通常由卖方支付，但宾州等州买卖双方分担。
4. 预付项目 (Prepaids)
- 预付房产税 — 通常预付2-6个月存入Escrow托管账户。
- 首年房屋保险 — 全年保费需在过户前支付。
- 预付贷款利息 — 从过户日到月底的日利息。月底过户可显著减少此项。
- Escrow押金 — 2-3个月的房产税+保险，作为托管账户初始资金。
卖方过户费详解
卖方过户费中，经纪人佣金占绝大部分。2024年NAR和解后，佣金结构有所变化，但卖方仍通常支付总计5%-6%的佣金。
- 经纪人佣金 (Agent Commission) — 通常5%-6%，为卖方最大开支。例如$800,000房价的6%佣金为$48,000。
- 转让税 (Transfer Tax) — 各州不同，如佛州Doc Stamps约0.7%、华州REET约1.1%-3%。
- 业主产权保险 (Owner's Title Insurance) — 一次性购买，保护买方产权，许多州惯例由卖方购买。
- 其他 — 律师费、按比例房产税、贷款还清、可选的Home Warranty。
各州转让税率对比
| 州 | 转让税率(卖方) | $500K房产税额 | 需律师 |
|---|---|---|---|
| 加州 CA | 0.11% | $550 | 否 |
| 德州 TX | 无 | $0 | 否 |
| 佛州 FL | 0.70% | $3,500 | 否 |
| 纽约 NY | 0.40% | $2,000 | 是 |
| 华州 WA | 1.60% | $8,000 | 否 |
| 新泽西 NJ | ~1.00% | $5,000 | 是 |
| 宾州 PA | 1.00%* | $5,000 | 否 |
* 宾州总转让税2%，买卖双方各承担1%。各州实际税率可能因县市而异。
固定费用 vs 可变费用
了解哪些费用是固定的、哪些是可变的，有助于更好地预算和协商：
- 固定/不可协商——政府转让税、登记费、预付房产税、预付保险（费率固定）
- 可变/可协商——贷款发起费（货比三家）、产权保险（自选公司）、房屋检查费、律师费（非强制州）、经纪人佣金（可协商比例）
- 可通过策略减少——预付利息（月底过户）、Escrow押金（协商最低要求）、PMI（提高首付至20%）
如何协商降低过户费？
美国过户费中有相当一部分是可以协商的。以下是经过验证的有效策略：
- 向3+家贷款机构索取Loan Estimate——对比Origination Fee、折扣点数和利率组合，选择总成本最低的方案。
- 申请Seller Concessions——在购房合同中要求卖方支付部分过户费（Conventional最多6%，FHA最多6%，VA最多4%）。
- 选择月底过户——预付利息按天计算，25号过户只需付5天利息 vs 1号过户付30天。
- 自选Title Company——产权保险费可能相差20%-30%，联邦法律保障您选择Title Company的权利。
- 使用Lender Credits——接受稍高利率换取贷款方补贴过户费，适合短期持有的买家。
更多信息请参考 CFPB购房指南。
常见问题
什么是Closing Costs（过户费/结算费）？
Closing Costs是美国房产交易中除房价和首付之外，在过户（Closing）当天需要支付的各项费用总称。这些费用涵盖贷款手续费、产权调查与保险、政府税费、预付项目等。买方的Closing Costs通常为房价的2%-5%，卖方的Closing Costs通常为6%-10%（主要是经纪人佣金）。例如购买一套$500,000的房子，买方过户费约$10,000-$25,000，卖方约$30,000-$50,000。过户费的具体金额因州、贷款类型和房价而异。
买方和卖方的Closing Costs分别包括哪些？
买方过户费主要包括：贷款发起费（Origination Fee，贷款额的0.5%-1%）、房屋评估费（$300-$600）、房屋检查费（$300-$500）、产权搜索与保险（$500-$3,500）、律师费（部分州要求）、登记费、信用报告费、洪水认证费、测量费，以及预付项目（预付房产税、首年保险、预付利息、托管账户押金）和PMI首月（首付<20%时）。卖方过户费主要包括：经纪人佣金（5%-6%，占卖方费用的绝大部分）、转让税、产权保险（业主保单）、律师费、按比例分摊的房产税和未清偿贷款还清。
美国买房过户费平均多少钱？
根据ClosingCorp数据，美国买方过户费（含税费）全国平均约为$6,905，不含税费约为$3,860。但各州差异很大：纽约州平均最高（约$16,849，含高额转让税和强制律师费）；密苏里州等中部州最低（约$2,000-$3,000）。作为经验法则，买方过户费约为房价的2%-5%。实际金额取决于：房价高低、贷款类型（FHA有1.75%前期保费）、所在州（转让税和律师费差异大）、贷款机构收费标准。建议在锁定利率前向贷款方索取Loan Estimate（贷款估算书），过户前3天会收到Closing Disclosure（结算披露），两者对比可确保无意外费用。
Closing Costs可以协商（negotiate）吗？
是的，很多Closing Costs是可以协商的。可协商的费用包括：(1) 贷款发起费——可向多家贷款机构比价，要求降低或免除；(2) 产权保险——可自行选择Title Company，货比三家；(3) 房屋检查费——可选择不同检查公司；(4) 律师费——在非强制州可选择是否聘请。协商策略：a) 向卖方申请"Seller Concessions"（卖方让步），让卖方支付部分或全部买方过户费（通常上限为房价的3%-6%，取决于贷款类型）；b) 向贷款方申请Lender Credits（接受稍高利率换取过户费补贴）；c) 选择月底过户以减少预付利息天数。不可协商的费用：政府税费（转让税、登记费）、预付房产税等。
什么是预付项目（Prepaid Items）？和过户费有什么区别？
预付项目（Prepaids）是过户时需要提前支付的、属于房屋持有成本的费用，与一次性过户手续费不同。主要预付项目包括：(1) 预付房产税——通常预付2-6个月，存入托管账户（Escrow）；(2) 首年房屋保险——全年保费需在过户前支付；(3) 预付贷款利息——从过户日到当月最后一天的日利息（所以月底过户可减少此项）；(4) 托管账户押金——通常为2-3个月的房产税+保险，作为Escrow账户的初始资金。预付项目虽然在过户时支付，但并非"费用"，而是您日后要付的钱提前支付。Closing Disclosure上会将Prepaids和Fees分开列示。
什么是Escrow（托管账户）？为什么需要存钱进去？
Escrow（托管账户/代管账户）是贷款服务商为您代管房产税和保险费用的专用账户。它有两个含义：(1) 过户前——买卖双方使用的中立第三方账户，暂存定金（Earnest Money）直到交易完成；(2) 过户后——贷款服务商维护的账户，您每月月供中包含1/12的房产税和保险费，存入此账户，到期由服务商代缴。过户时需向Escrow存入"初始押金"（通常2个月房产税+保险），作为缓冲资金。联邦法律（RESPA）限制贷款方最多可要求2个月缓冲。每年贷款方会做Escrow分析，如果余额不足会要求补缴，多余则退还。首付≥20%的某些贷款可以选择不设Escrow，自行缴纳税险（但可能利率略高）。
产权保险（Title Insurance）是什么？为什么需要两种？
产权保险保护房产所有权免受产权缺陷（title defects）的风险，包括：伪造文件、未公开的继承人主张、登记错误、未清偿留置权等。美国房产交易通常涉及两种产权保险：(1) Lender's Policy（贷款方保单）——保护贷款机构的利益，金额为贷款额度，几乎所有贷款都要求购买，费用由买方支付；(2) Owner's Policy（业主保单）——保护买方的产权利益，金额为房价，属于一次性费用（只在过户时支付一次），通常由卖方购买（各州惯例不同）。产权保险费因州和房价而异，通常为房价的0.3%-0.5%。与其他保险不同，产权保险只需支付一次，保障持续到您出售房屋为止。强烈建议购买Owner's Policy。
卖方可以帮买方支付Closing Costs吗？
可以。"Seller Concessions"（卖方让步/卖方贡献）是指卖方同意支付部分或全部买方过户费。这在买方市场（buyer's market）中很常见，也是买方减少过户时现金支出的有效方式。但各贷款类型有上限：Conventional贷款——首付<10%时最多3%，10-25%首付最多6%，>25%首付最多9%；FHA贷款——最多6%；VA贷款——最多4%。注意：卖方让步不能用来支付首付，只能用于Closing Costs；卖方让步会反映在购房合同中，贷款方会审核；在竞争激烈的卖方市场中，提出卖方让步可能让你的Offer竞争力下降。替代方案：可以要求卖方降价（效果类似但不受让步上限限制），或使用贷款方信用（Lender Credits）覆盖过户费。
FHA、VA、Conventional贷款的过户费有什么区别？
三种贷款类型的过户费差异主要体现在特殊费用上：(1) Conventional（常规贷款）——无特殊前期费用，但首付<20%需缴PMI（约贷款额0.3%-1.5%/年）；(2) FHA贷款——需缴纳Upfront MIP（前期抵押保险费）= 贷款额的1.75%，例如$400,000贷款需额外$7,000（可计入贷款本金），加上每月MIP（0.55%/年）；(3) VA贷款——需缴纳VA Funding Fee（VA资金费），首次使用且0首付为2.3%（$400K贷款 = $9,200），5%首付降至1.65%，10%+首付降至1.4%，残障退伍军人豁免。VA贷款不需要PMI且通常不需要首付。总体而言，FHA和VA的前期特殊费用较高，但可以计入贷款；Conventional需要更高首付来避免PMI。三种贷款的基本过户费（评估、产权、登记等）差异不大。
如何减少Closing Costs？有哪些省钱技巧？
减少Closing Costs的实用策略：(1) 货比三家——向至少3家贷款机构索取Loan Estimate，比较Origination Fee和利率组合；(2) 月底过户——选择25号以后过户，预付利息只需支付5天以内，可省数百到上千美元；(3) 申请Seller Concessions——在买方市场中要求卖方支付部分过户费；(4) 使用Lender Credits——接受稍高利率（如高0.125%-0.25%），换取贷款方补贴过户费$2,000-$5,000；(5) 自选Title Company——产权保险公司可以自行选择，价格可能差异20%-30%；(6) 免除不必要费用——如不在洪水区可确认是否必需洪水保险，公寓可免除测量费；(7) No-Closing-Cost贷款——某些贷款方提供零过户费方案（费用计入贷款余额或利率），适合短期持有的买家；(8) 首次购房者补贴——许多州和地方政府提供Closing Cost Assistance Programs。