准备买房或再贷款时，银行怎么计算 RSU 和奖金收入？

引言：下 Offer 之前，先把 RSU 和奖金拆开

在湾区、西雅图或其他高房价县，双职工家庭常会碰到这件事：底薪过不了这笔贷款的债务收入比，贷款顾问开始谈要不要把 RSU 和年终奖算进月收入。典型的两笔账是：

• 一方在上市公司工作数年，RSU 按时间、按季度归属，归属当天卖掉一部分交税；
• 另一方去年才换工作，Offer 里有一笔签约 RSU，另外领过一次现金年终奖。

下 offer 或锁利率之前要决定的，不是“股票账户里现在值多少钱”，而是：准备卖给房利美（Fannie Mae）或房地美（Freddie Mac）的这笔贷款，允许把哪些美元写进合格收入。

先看结论。不要把 Offer 上的全年授予额除以 12，加进工资。

1. 基本工资走房利美 B3-3.3-01（页面标注 2026 年 3 月 4 日）。固定底薪这一行不要求最短收入历史；月收入按发放频率折算，并要和年初至今的底薪一致。年初至今还不满 30 天时，要用上一年度的收入核对。工时波动的底薪则至少要有 12 个月历史。这篇不展开底薪。
2. 受限股票和 RSU走 B3-3.3-07（同一标注日期；卖方指南 PDF 的发布日期为 2026 年 9 月 2 日）。只有已经归属、并且无限制地分到借款人名下的部分才能进分子。以股票发放时，月合格收入等于 200 日移动平均股价，乘以相应历史里已分配的税前股数，再除以月数。历史满 24 个月就除以 24；历史在 12 到 24 个月之间时，可以用实际月数，不必强行除以 24。以现金发放时，用同期已发放的税前现金除以同样的月数，不再乘股价。还没归属的股数只能用来看以后还会不会发，不能乘进分子。以受限股票形式发放的签约奖金，无论归属多久，都不能当作合格收入。
3. 现金奖金、佣金、加班和小费走另一节 B3-3.3-02，不用 RSU 的股价公式。建议有两年历史，短于两年但不短于 12 个月时，要有正向因素才可以考虑。趋势稳定或上升，用年初至今加以前年度，除以这些材料覆盖的月数，至少满 12 个月。趋势下降时，在确认已经企稳之前不能用；企稳之后，只用企稳之后的年初至今除以那段月数。每年 3 月 31 日发一次的奖金，做趋势比较前要先除以 12。

以上是可以卖给房利美的规则。房地美不是同一句话：Bulletin 2024-16 把股价改成 200 日简单移动均价，并对 2025 年 4 月 1 日及之后的借据生效；循环授予要很可能再持续至少三年。Jumbo 或银行自留的贷款不受这两节约束。预批信如果是按全年授予额填出来的，只说明系统里有过这个数字，不说明指南允许。

截至 2026 年 9 月 27 日，房利美上述三节的页面日期都是 2026 年 3 月 4 日。送审前仍要问清这笔贷款卖给谁。指南更新后，以当时的章节为准。

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这篇给谁看，不给谁看

适合

• 在美国买自住房或做再贷款，底薪不够，需要确认上市公司 RSU、受限股票或现金奖金能不能进合格收入的家庭。
• 股票按时间归属或按业绩归属，准备提交 W-2、Form 1005、归属表和券商对账单的人。
• 想分清房利美、房地美和 jumbo 或银行自留贷款，而不是把三套口径并成一条的人。

就业收入这一节本身不按自住或投资来写。投资房还有租金和储备金等别的规则，本文不展开。

不适合

• 决定归属之后卖不卖、要不要降低雇主股票集中度的读者。那是集中持仓和提前还房贷还是留现金的问题。
• 要算归属日预扣和补税的读者。请看RSU 归属时怎么计税和加州 RSU 和奖金预扣。税前股数乘以 200 日均价，不等于 W-2 Box 1，也不是预扣够不够的问题。
• 收入已经被核保接受、只想用 28/36 做购房预算的读者。请看高净值家庭用 RSU 或奖金收入申请贷款。那篇第六节写的是同一公司或同行业连续两年，以及对现价打 15% 到 30%。那不是 B3-3.3-07 的公式，不要拿来填这笔贷款。
• 还在比较 conforming 和 jumbo、考虑要不要多付首付的读者。限额和这个选择在多付首付避开 jumbo。本文不列 2026 年的贷款上限。
• 走 FHA 或 VA 的借款人。本文没有核验 HUD Handbook 4000.1 或 VA 手册里的 RSU 规则，不要把房利美公式搬过去。

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房利美：各类薪酬怎么进合格收入

下表只整理房利美卖方指南里能对上的规则，页面日期均为 2026 年 3 月 4 日。房地美的差异在后面单独比较，不并进这张表。

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已经发到账户的 RSU，和合同里还没归属的额度，为什么不能加在一起？

B3-3.3-07 的资格行写的是：受限股票必须已经归属，并且无限制地分配给借款人。合同里未来几年的授予额还可能因为离职、裁员或其他计划条款而收不回来，所以不能和已经分配的股数加在一起。

以股票发放时，月合格收入是：

（200 日移动平均股价 × 最近一段历史里已分配的税前股数）÷ 月数

月数在历史满 24 个月时是 24。历史在 12 到 24 个月之间时，贷款人可以用实际月数。股价用的是 200 日移动平均，不是今天的收盘价，也不是某一次归属当天的价格。房利美这条写的是 moving average，没有写成 simple。房地美才写明是 200 日简单移动均价。

以现金发放时，分子改成同期已经发出的税前现金，也就是已归属份额对应的现金价值，再除以同样的月数。不要对现金奖励再乘一遍股价。

未归属的额度只回答“以后还会不会发”。它不是分子。

18 个月和 24 个月，差在分母

下面是按房利美股票公式做的算术例子，不是某家公司的行情，也不是审批结果。假设有记录的 200 日移动均价是 200 美元，过去 18 个月已分配的税前股数是 900，后续合同里还有未归属的股票。

已分配部分的均价价值是 900 × 200 = 180,000 美元。

• 按实际 18 个月：180,000 ÷ 18 = 每月 10,000 美元
• 同一笔 180,000 美元硬除以 24：180,000 ÷ 24 = 每月 7,500 美元

B3-3.3-07 的附注允许在 12 到 24 个月的历史里使用实际月数，所以 7,500 美元不是这组事实下的必用结果。未归属的股数仍然不能加进 900。

每月相差 2,500 美元合格收入。若把这 2,500 美元全部当成新的月供，等于假设这笔新增收入可以百分之百用来还债。计算贷款额时要先乘以债务收入比，并且写明利率假设：

• 假设后端债务收入比上限是 45%，而且新增的债务空间全部用于本息，则每月大约增加 2,500 × 45% = 1,125 美元本息。
• 再假设 30 年期、年利率 6.50%、按月复利、只还本金和利息，不含地税和保险。用标准等额本息公式，1,125 美元对应的贷款大约是 178,000 美元。

45% 和 6.50% 都是这个例子的假设。房利美手动核保和 Desktop Underwriter 的债务收入比并不相同，本文不把 45% 写成统一上限。地税、保险和其他债务会把 178,000 美元再缩小。自动化审批结果还取决于贷款人输入了什么；指南规定的是收入能不能用，不是一张预批信已经获批。

归属当天卖掉，这笔收入还在吗？

在房利美的股票公式里，分子是税前已分配股数，不是券商账户里还剩多少股。归属当天卖掉一部分交税，或者之后把剩余股票卖成现金，都不改变“税前已分配股数”这个计数。要把卖出所得当首付，资产来源仍要另外审查，那不是 B3-3.3-07 的收入公式。Jumbo 出资人可以不采用这个税前股数口径。

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按时间归属和按业绩归属，各要多长的实收历史？

按时间归属

历史门槛是现雇主处至少 12 个月，而且这 12 个月里的股票必须已经归属并分配。只在上一家公司领过 RSU，不能代替现雇主的这 12 个月。

循环授予：除非贷款人有理由认为收入不会继续，否则不必另行核实持续性。

单次授予：必须有文件说明，归属表上的收入预计从借据日起至少继续三年。这里的起算日是 note date，不是放款日，也不是申请收到日。

按业绩归属

建议至少两年历史。短于两年但不短于 12 个月时，如果有正向因素足以抵消较短历史，可以考虑。指南点名的例子有两个：

1. 未来归属不少于以往归属，并且至少还会再持续 24 个月；
2. 过去五年从任何雇主处领过受限股票收入。

“任何雇主”的意思是这五年收入不必来自现在这一家，不是“每一家前雇主都发过股票”。这两条是例子，不是只允许出现的两种书面理由。业绩型的持续性，除非贷款人有理由认为不会继续，否则指南不要求另行核实。这和单次时间型“必须看到借据日后三年”不是同一条。

不满 12 个月的业绩型历史，不在上述可考虑的范围内。

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入职时给的签约 RSU，为什么不能算进月收入？

房利美 B3-3.3-07 的资格行原文是：

Sign-on bonuses received in the form of restricted stock that vest over any length of time are not eligible to be used as qualifying income.

也就是：以受限股票形式收到的签约奖金，无论归属多久，都不能用作合格收入。已经归属的第一批也不因为“已经到账”就改走这条收入。签约股票归完以后，雇主没有义务再发一笔同样的授予，所以指南不把它当成可重复的月收入。

如果债务收入比仍然紧，可以分开处理，而不是把签约额除以归属月数：

1. 入职之后另行授予的常规刷新股票，按它自己的时间型或业绩型规则审查。现雇主处的历史门槛仍然要满足。
2. 已经归属并卖出的签约股票，可以走资产审查，用来说明首付或储备金。那是资产，不是月收入。
3. 不卖给房利美的贷款，要向那家出资人要它自己的书面口径。不能从 B3-3.3-07 推出“jumbo 一定接受签约股票”或“一定拒绝”。

本文读到的房地美 5303.1 摘录里，没有一句与上面完全相同的 sign-on 排除句。房地美要求计入历史的 RS/RSU 必须已经从现雇主处归属并分配，循环授予还要看三年持续性。申请房地美贷款时，让贷款员对照现行 5303.1，不要直接把房利美这句话抄成房地美的规则。

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年终奖上升和下降时，平均数分别怎么取？

现金奖金使用 B3-3.3-02，不用 200 日均价。建议两年历史。短于两年但不短于 12 个月时，要有正向因素来抵消较短历史。指南没有把“必须在同行业、同类岗位写一封说明”定为唯一条件。

两个完整年度的例子：假设 2025 年奖金 30,000 美元、下一次完整年度奖金 36,000 美元，两笔都各代表 12 个月，则（30,000 + 36,000）÷ 24 = 每月 2,750 美元。如果申请发生在发完年奖后的头几个月，不能把一整笔年奖放进只有三四个月的年初至今里，再按这几个月去除。

下降的例子：上一年 50,000 美元、下一年 20,000 美元。不能把 70,000 美元除以 24，得到大约 2,917 美元的月收入。在确认 20,000 美元这一档已经企稳之前，这笔奖金不能用。确认企稳之后，也只按企稳后的水平计算。

每年 3 月 31 日发放的年奖，指南的例子是先除以 12，得到用于趋势分析的月奖金，再和往年比较。不能把 3 月工资单上的那一笔当成一个月的收入。

非借款人可控、有记录的短期中断，指南允许把那段时间排除出计算。那是例外，不是下降趋势的一般算法。小费如果雇主没有申报，可以用两年的个人税表加 Form 4137 代替 W-2。这些仍以 B3-3.3-02 的原文为准。

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贷款如果卖给 Freddie Mac，或根本是 Jumbo，公式还一样吗？

房利美和房地美都是政府支持企业，RSU 规则并不相同。低于当地 conforming 或 high-balance 上限、准备卖给其中一家的贷款，先问清是哪一家。高于该上限的贷款不由这两节作主；限额本身见jumbo 与 conforming 的比较，本文不重复上限金额。

下表把 2026 年 9 月 27 日读到的房利美页面，和房地美 Bulletin 2024-16 及 Guide 5303.1 的段落分开。表里只写已经读到的 RS/RSU 句子，不把没读到的格子补成规则。2026 年 4 月 1 日的 Bulletin 2026-4 说明，第 5303 章的雇用收入例子只是示例，不是唯一允许的情形，该次更新没有改要求。

现金奖金仍以房利美 B3-3.3-02 为准。房地美的奖金在 5303.1 的雇用收入部分，本文没有逐格复述，不能把“下降且未企稳就不能用”写成房地美的原句。

Jumbo 和银行自留

不卖给房利美或房地美的贷款，用出资人自己的书面口径。本文没有收集各家 jumbo 矩阵，所以不给出统一的折扣、任职年限或资产搬家金额。有的出资人会要求更长历史、在价格上再打折，或要求底薪覆盖月供；有的可能参考前雇主的记录。这些都要该出资人书面确认。可负担能力指南第六节里的 15% 到 30%，不是 B3-3.3-07 的规则，也不是一份已经核验的 jumbo 费率表。

在取消贷款意外条款之前，请贷款顾问书面回答：

1. 这笔贷款卖给房利美、房地美，还是某一家 jumbo 或自留出资人？
2. 股票是时间型还是业绩型，循环还是单次？分母是 12、实际月数，还是 24？房地美不满 24 个月时，补偿因素写了没有？
3. 分子里是不是只有已归属并已分配的税前股数或税前现金？签约受限股票有没有被加进去？
4. 奖金是稳定、上升，还是下降？下降的有没有被和高峰做平均？
5. 预批上的大数是不是来自全年授予额？如果是，要在核保用指南重算之后再决定要不要取消贷款条款。

合同若已经取消融资条款，后来核保把收入砍掉，定金能不能拿回取决于那份买卖合同。那是签约前要问律师或经纪的问题，不是指南本身的罚则。

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房利美要求的文件

B3-3.3-07 要求的是下面这一套，不是六份缺一不可的“法定表格”。奖金另按 B3-3.3-02：Form 1005，或最近工资单加两年 W-2，以及口头就业核实。

1. 分配记录二选一。 填好的 Form 1005，并且写明受限股票的分配；或者最近一份能显示已收到受限股票收入的工资单，加上两年 W-2。有了写明分配的 Form 1005，指南并不另要求再附两年 W-2。W-2 上是金额。Box 14 是否标注股票，由雇主自定，不能要求股数和 Box 1 逐项相等。
2. 股票公开交易的证据。
3. 当前归属表，包含过去和未来的归属。
4. 以股票发放时的 200 日移动均价。 本节没有写“必须是借据日前 120 天的打印件”。房地美则明确不再把均价锁定在申请收到日，而按常规文件时效。
5. 券商或银行对账单，显示以往年度的分配，并且至少写明已归属股数或等值现金。
6. 口头就业核实，见 B3-3.1-04。工资类收入要在借据日前 10 个工作日内向雇主核实当前仍在职；也可以用同时限内的书面核实、雇主工作邮箱往来，或借据日前 15 个工作日内、符合该节条件的最新工资单或银行流水。核实也可以在交割后、把贷款卖给房利美之前完成；卖出前仍然没有，这笔贷款就不能卖给房利美。

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常见问题

归属当天就把股票卖掉交税，银行还认这笔收入吗？

卖给房利美、并且以股票结算时，认的是税前已分配股数，不是账户里剩下的股数。卖掉用来交税或换成首付，不从这一个分子里扣股。首付现金仍要做资产来源审查。其他出资人可以有自己的口径。

公司还没上市，RSU 能用同一节吗？

不能用 B3-3.3-07 来计价。这一节要求证明股票公开交易，并以 200 日移动均价计算股票结算的收入。没有公开交易，就没有这个价格。是否有银行愿意用别的产品接受未上市股权，要问那家银行，不能从本节推出来。

换工作不满 12 个月，上一家的 RSU 历史能接上吗？

按时间归属、准备卖给房利美时，不能。12 个月必须发生在现雇主处，而且是已经归属并分配的记录。房地美读到的历史行同样要求来自现雇主的已归属、已分配记录。和单次时间型、从申请收到日起算三年剩余归属写在一起的那一档，历史是一年。前雇主的五年记录，只出现在房利美业绩型较短历史的例子里，以及房地美不满 24 个月时的补偿因素例子里，不能用来代替现雇主的最短历史。

ESPP 的折扣算不算这笔收入？

不算。B3-3.3-07 的对象是受限股票和受限股票单位。员工购股计划的折扣不是这节的分子。购股之后的持仓要不要卖，见集中持仓。

预批信按全年授予额写了一个大数，是不是已经按指南算过了？

不是。预批可以来自口头年薪或授予信上的总额，而不经过 B3-3.3-07 的股数、均价和历史月数。进入 escrow 之后，核保仍可能去掉签约股票、去掉未归属股数，并改用 200 日均价。在融资条款还在的时候先把上述五个问题问完，再决定要不要取消条款。

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官方来源与参考资料

规则以贷款人打开的现行章节为准。本文核验日期是 2026 年 9 月 27 日。

• 房利美卖方指南 B3-3.3-07，Restricted Stock Units and Restricted Stock Employment Income（页面标注 2026 年 3 月 4 日；指南 PDF 发布日期 2026 年 9 月 2 日）
  https://selling-guide.fanniemae.com/sel/b3-3.3-07/restricted-stock-units-and-restricted-stock-employment-income
• 房利美卖方指南 B3-3.3-02，Bonus, Commission, Overtime, and Tip Income（页面标注 2026 年 3 月 4 日）
  https://selling-guide.fanniemae.com/sel/b3-3.3-02/bonus-commission-overtime-and-tip-income
• 房利美卖方指南 B3-3.3-01，Base Income（页面标注 2026 年 3 月 4 日）
  https://selling-guide.fanniemae.com/sel/b3-3.3-01/base-income
• 房利美卖方指南 B3-3.1-04，Verbal Verification of Employment（页面标注 2026 年 3 月 4 日）
  https://selling-guide.fanniemae.com/sel/b3-3.1-04/verbal-verification-employment
• 房利美公告 SEL-2026-02（2026 年 3 月 4 日），用于给章节重编标注日期，不作为另一套计算公式
  https://singlefamily.fanniemae.com/media/44976/display
• 房地美 Bulletin 2024-16（2024 年 12 月 4 日），对 2025 年 4 月 1 日及之后的借据生效
  https://guide.freddiemac.com/ci/okcsFattach/get/1010405_7
• 房地美 Guide 5303.1，Employed income。2026 年 9 月 27 日读到其中的 RS/RSU 历史、持续性和计算摘录；指南应用页没有一次返回全文
  https://guide.freddiemac.com/app/guide/section/5303.1
• 房地美 Bulletin 2026-4（2026 年 4 月 1 日）：第 5303 章的例子是示例，不是唯一情形，该次更新没有改要求
  https://guide.freddiemac.com/ci/okcsFattach/get/1010565_7

复杂文件、取消融资条款，以及 jumbo 出资人的内部口径，应分别由核保、房地产律师和该出资人确认。本文不是对某一笔贷款的批准或拒绝意见。